Nuevas previsiones para el sector inmobiliario español: el ciclo alcista se afianza en 2025
El mercado inmobiliario en 2024: cambio de tendencia
En 2024, el mercado inmobiliario experimentó un cambio de tendencia. Si en 2023, el aumento de los tipos de interés frenó el crecimiento del precio de la vivienda y redujo la demanda (compraventas -10,2%), en 2024, los precios se aceleraron notablemente, según CaixaBank Research. El crecimiento pasó del 3,9% en 2023 al 6,0% interanual en el 3T 2024 (MIVAU, basado en tasaciones). Aún más pronunciado en el INE (precios de transacción), donde subió del 4,0% en 2023 al 8,2% en el 3T 2024.
Este incremento de precios se dio en un contexto de alta demanda, con un +8,1% interanual en compraventas (628.000 unidades hasta noviembre, un 24% más que en 2019). Factores clave: mayor renta disponible, crecimiento de la demanda extranjera, flujos migratorios positivos, finanzas familiares sólidas, bajada de tipos de interés y expectativas de nuevas subidas de precios.
El reloj inmobiliario de CaixaBank Research refleja este cambio: en 2023, el sector estaba en desaceleración (menos ventas, pero sin caída de precios); en 2024, entró en fase expansiva (más ventas y precios al alza).
La tendencia alcista tendrá continuidad en 2025
En 2025, el mercado de la vivienda seguirá en fase expansiva, impulsado por varios factores. Se prevé que el BCE continúe reduciendo los tipos de interés, que las rentas familiares sigan recuperando poder adquisitivo y que la población continúe creciendo. Así, las transacciones podrían alcanzar las 650.000, igualando los niveles de 2022.
Por otro lado, la oferta de vivienda crecerá gradualmente, con una previsión de 135.000 visados de obra nueva en 2025 (frente a 125.000 en 2024). Sin embargo, esta nueva oferta será insuficiente para cubrir la demanda, lo que mantendrá el aumento de precios. Se espera que el índice MIVAU (valor de tasación) suba un 5,9% en 2025, mientras que el índice INE (precios de transacción) aumentará un 7,2%.
El precio de la vivienda crecerá ligeramente por encima de la renta disponible, elevando la ratio de accesibilidad de 7,2 en 2024 a 7,5 en 2025, similar a 2022, pero lejos del máximo de 9,4 en 2007. Aunque las rentas familiares evitarán desequilibrios a corto plazo, en las grandes ciudades persiste un problema de accesibilidad. Además, si la oferta se reactiva menos de lo esperado, los precios podrían aumentar aún más, agravando la situación.
